一、出臺(tái)背景
為規(guī)范和推動(dòng)城市更新活動(dòng)，加快建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市，近日，市政府出臺(tái)《鹽城市城市更新辦法》?！掇k法》于今年11月15日正式施行。
二、主要內(nèi)容
《辦法》共五章三十五條，系統(tǒng)構(gòu)建了我市城市更新的規(guī)范體系，涵蓋總體要求、規(guī)劃計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施及政策支持等核心內(nèi)容，確立了“規(guī)劃引領(lǐng)、民生優(yōu)先、市場(chǎng)運(yùn)作、多元參與”的工作框架。
《辦法》明確城市更新總體要求。將城市更新內(nèi)涵界定為“城市空間布局和城市功能進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整以及持續(xù)改進(jìn)的活動(dòng)”，具體涵蓋既有建筑改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治、完整社區(qū)建設(shè)、歷史文化保護(hù)等九大類內(nèi)容；明確市、縣（市、區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）三級(jí)政府職責(zé)，強(qiáng)化住建部門牽頭，自然資源和規(guī)劃、發(fā)改、財(cái)政等聯(lián)動(dòng)協(xié)同機(jī)制。
《辦法》構(gòu)建全流程管理機(jī)制。創(chuàng)新構(gòu)建“城市體檢—專項(xiàng)規(guī)劃—詳細(xì)規(guī)劃—項(xiàng)目庫(kù)—年度計(jì)劃”的全流程管理機(jī)制，市、縣（市）政府組織開展城市體檢，編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，劃分更新規(guī)劃片區(qū)（單元）與更新實(shí)施單元，推進(jìn)片區(qū)統(tǒng)籌更新；建立動(dòng)態(tài)管理的項(xiàng)目庫(kù)機(jī)制，將條件成熟的項(xiàng)目納入年度計(jì)劃有序?qū)嵤?/p>
《辦法》規(guī)范引導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施流程。實(shí)施主體可通過(guò)物業(yè)權(quán)利人自主更新、聯(lián)合體合作或委托市場(chǎng)主體等方式確定，對(duì)無(wú)法確定實(shí)施主體的，可由政府指定；實(shí)施主體需編制項(xiàng)目實(shí)施方案，依法辦理用地手續(xù)，完成權(quán)益歸集，并承擔(dān)工程建設(shè)與后期運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)。
《辦法》強(qiáng)化多維政策支持。在規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整、土地要素保障、資金多元籌措、施工圖與消防技術(shù)審查、行政審批等領(lǐng)域提供專項(xiàng)政策支撐。
三、常見(jiàn)問(wèn)題解釋
1.問(wèn)：《辦法》中城市更新的具體范圍包括哪些？
答：《辦法》第二條明確，我市行政區(qū)域內(nèi)的城市更新主要涵蓋九類活動(dòng)，即加強(qiáng)既有建筑改造利用、推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、開展完整社區(qū)建設(shè)、推進(jìn)老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)及城中村更新改造、完善城市功能、加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造、修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)、保護(hù)傳承城市歷史文化，以及國(guó)家和省、市確定的其他城市更新活動(dòng)。
2.問(wèn)：《辦法》所確立我市城市更新工作的基本原則，其核心要旨是什么？
答：《辦法》第三條確立了四項(xiàng)核心原則，其中“規(guī)劃引領(lǐng)、民生優(yōu)先”強(qiáng)調(diào)以國(guó)土空間規(guī)劃為藍(lán)圖，優(yōu)先解決群眾急難愁盼問(wèn)題；“綠色低碳、科技賦能”著力推動(dòng)生態(tài)修復(fù)與綠色建筑推廣應(yīng)用，充分運(yùn)用信息化手段提升城市治理效能；“政府統(tǒng)籌、市場(chǎng)運(yùn)作”要求強(qiáng)化政府政策制定與統(tǒng)籌協(xié)調(diào)職能，積極鼓勵(lì)社會(huì)資本參與投資建設(shè)；“多元參與、共建共享”注重保障公眾知情權(quán)、參與權(quán)與監(jiān)督權(quán)，引導(dǎo)物業(yè)權(quán)利人自主更新，實(shí)現(xiàn)更新成果共享。
3.問(wèn)：公眾如何參與城市更新工作？
答：《辦法》第七條、第八條規(guī)定了建立多元參與機(jī)制。市城市更新主管部門暢通意見(jiàn)表達(dá)渠道，保障公眾在政策制定、規(guī)劃編制、項(xiàng)目實(shí)施、效果評(píng)價(jià)中的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)；設(shè)立城市更新專家委員會(huì)，提供評(píng)審、論證、咨詢服務(wù)；鼓勵(lì)物業(yè)權(quán)利人自主更新，鎮(zhèn)（街道）提供指導(dǎo)，政府通過(guò)資金、政策支持改善群眾生活工作環(huán)境。
4.問(wèn)：城市更新規(guī)劃和計(jì)劃是如何編制的？
答：《辦法》第十至十五條規(guī)定了規(guī)劃和計(jì)劃編制流程。即市、縣（市）政府組織開展城市體檢，全面評(píng)估城市發(fā)展?fàn)顩r及存在問(wèn)題；住建部門會(huì)同自然資源和規(guī)劃部門編制更新專項(xiàng)規(guī)劃，并納入國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃體系，詳細(xì)規(guī)劃分層落實(shí)，并根據(jù)更新需要實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整；建立市、縣兩級(jí)項(xiàng)目庫(kù)管理制度，條件成熟的項(xiàng)目納入年度更新計(jì)劃。
5.問(wèn)：城市更新的實(shí)施主體如何確定？有哪些職責(zé)？
答：《辦法》第十六條、第十七條規(guī)定，實(shí)施主體通過(guò)以下方式確定：由物業(yè)權(quán)利人自主實(shí)施，或通過(guò)聯(lián)合體合作、委托市場(chǎng)主體實(shí)施。針對(duì)無(wú)法自主確定實(shí)施主體的項(xiàng)目，縣（市、區(qū)）政府在征詢物業(yè)權(quán)利人、利害關(guān)系人意見(jiàn)后可指定實(shí)施主體。實(shí)施主體主要承擔(dān)編制項(xiàng)目實(shí)施方案、辦理審批手續(xù)、歸集資源權(quán)益、組織工程實(shí)施、移交運(yùn)營(yíng)管理權(quán)等職責(zé)。
6.問(wèn)：涉及歷史文化保護(hù)的城市更新需要關(guān)注哪些方面？
答：《辦法》第十九條、第二十三條明確，依法嚴(yán)控拆除比、拆建比，防止大拆大建；要守護(hù)城市肌理與歷史文化資源，對(duì)有歷史保護(hù)價(jià)值的建筑優(yōu)先通過(guò)修繕改造進(jìn)行更新；歷史文化保護(hù)類項(xiàng)目在編制項(xiàng)目實(shí)施方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求文物主管部門意見(jiàn)，并在專家委員會(huì)中吸納文物保護(hù)領(lǐng)域?qū)＜?，涉及歷史文化資源的更新項(xiàng)目需要組織專項(xiàng)論證。
7.問(wèn)：城市更新項(xiàng)目在用地和規(guī)劃方面有哪些具體支持政策？
答：《辦法》第二十條至第二十五條規(guī)定，在保障公共利益、安全的前提下，征得利害關(guān)系人同意后，可適當(dāng)放寬綠地率、停車位等規(guī)劃指標(biāo)要求；增設(shè)電梯、無(wú)障礙設(shè)施等必要配套設(shè)施的新增建筑量，可不計(jì)入容積率和建筑密度核算。供地方式上，支持帶方案掛牌出讓、協(xié)議出讓及劃撥轉(zhuǎn)出讓；允許地下空間單獨(dú)或合并出讓；鼓勵(lì)零星地塊與相鄰低效用地整合開發(fā)。對(duì)發(fā)展文化創(chuàng)意、科技研發(fā)等新業(yè)態(tài)的項(xiàng)目，提供5年土地過(guò)渡期政策支持。支持商業(yè)與辦公用地、工業(yè)與倉(cāng)儲(chǔ)用地相互轉(zhuǎn)換；允許工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用地轉(zhuǎn)為研發(fā)、商業(yè)或辦公用途，相關(guān)轉(zhuǎn)換手續(xù)予以簡(jiǎn)化。
8.問(wèn)：對(duì)于城市更新項(xiàng)目如何優(yōu)化行政審批？
答：《辦法》第二十八條明確，對(duì)于納入項(xiàng)目庫(kù)的城市更新項(xiàng)目，可進(jìn)一步優(yōu)化審批流程，合理縮減審批時(shí)限。針對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)的城市更新項(xiàng)目，實(shí)行簡(jiǎn)易審批程序。對(duì)于小型低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，推行告知承諾制審批方式，有效縮短審批時(shí)間。
9.問(wèn)：針對(duì)城市更新項(xiàng)目的特點(diǎn)如何開展施工圖和消防技術(shù)審查？
答：《辦法》第二十九條、第三十條規(guī)定，城市更新項(xiàng)目涉及建筑改造的，在保障建筑結(jié)構(gòu)安全、有利于保護(hù)利用等前提下，按照既有建筑改造施工圖審查技術(shù)要點(diǎn)開展技術(shù)審查。對(duì)無(wú)法滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的城市更新項(xiàng)目，歷史文化保護(hù)傳承利用類的由住建部門組織專家論證，安全隱患消除類的由實(shí)施主體組織專家論證，專家論證意見(jiàn)作為設(shè)計(jì)、施工圖審查、施工、竣工驗(yàn)收等依據(jù)。既有建筑改造項(xiàng)目執(zhí)行現(xiàn)行國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，存在空間、結(jié)構(gòu)等客觀條件限制的，需要符合消防技術(shù)要點(diǎn)，并以改善原建筑消防安全水平為原則進(jìn)行消防設(shè)計(jì)。
《辦法》的出臺(tái)為鹽城市城市更新工作構(gòu)筑了系統(tǒng)性制度保障，將強(qiáng)力驅(qū)動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化與功能品質(zhì)提升，加速推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)進(jìn)程。